Sur le fondement de l’article L 111-24 du Code de l’urbanisme et se référant à sa jurisprudence du 11 février 2025 (Req. n°491009), le Conseil d’Etat précise que le tableau doit être soumis, soit lorsque l’immeuble comporte plus de douze logements, soit lorsqu’il est consacré plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d’habitation.
Dans une récente affaire (CE 27 août 2026, Req. n° 505521), le Conseil d’Etat a été amené à se prononcer sur l’application de deux articles du Code de l’urbanisme régissant, à différents égards, le contenu du dossier de demande de permis de construire.
Une habitante, voisine du projet, a sollicité du maire le retrait d’un permis que la société défenderesse avait obtenu en vue de :
– la démolition d’une maison et d’un garage,
– la construction d’un bâtiment comportant 12 logements collectifs sociaux, un commerce et un pôle médical au rez-de-chaussée, sur un terrain d’une superficie de 422 m2.
Après rejet de son recours gracieux par le maire, elle a saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise qui a rejeté sa requête. Elle s’est donc pourvue en cassation contre cette décision, estimant d’une part que les documents fournis pour définir le projet architectural était incomplet et d’autre part que le dossier ne comportait pas le tableau indiquant le nombre de logements locatifs familiaux exigé par l’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme.
Tout d’abord, sur la complétude du dossier au regard de l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes.
Aux termes de l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural / (…) / précise par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords ». L’article R. 431-10 du même code dispose : « Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (…) ».
Il est de jurisprudence constante – et le Conseil d’Etat le rappelle ici encore – que « La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable » (CE, 23 décembre 2015, n° 393134, aux T., CE, 18 décembre 2024, association Timone Noyau Villageois, n° 475053, aux T.).
Il relève ici que le dossier de permis de construire comprenait un document graphique présentant l’insertion du projet de construction et de sa façade principale depuis un boulevard voisin.
Et le fait que ce document ne montre pas précisément les constructions situées à l’arrière du futur bâtiment n’était pas suffisant pour établir que l’administration avait été empêchée de porter une appréciation éclairée sur le projet. En validant cette analyse et en considérant que le tribunal n’a ni commis d’erreur de droit ni dénaturé les pièces du dossier, le Conseil d’Etat traduit la volonté du juge administratif d’éviter qu’une irrégularité purement formelle entraîne automatiquement l’annulation d’une autorisation de construire.
En second lieu, la question se posait de savoir si la société défenderesse avait l’obligation de présenter un tableau indiquant le nombre de logements locatifs familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux. Ce tableau est prévu par l’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme, applicable aux projets de construction d’immeubles collectifs qui entrent dans le champ d’application de l’article L. 111-24 du même code.
Le Conseil d’Etat relève à cet égard que, selon l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, un immeuble collectif est soumis à l’obligation de compter une part de logements locatifs sociaux, soit lorsqu’il comporte plus de douze logements, soit lorsqu’il consacre plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d’habitation.
Or le texte de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme mentionne uniquement l’expression « surface de plancher ». La précision « à un usage d’habitation » résulte d’un arrêt du Conseil d’Etat (CE, 11 février 2025, Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires c/ Société Edelweiss Paradise, n° 491009, aux T., BJCL n° 4, avril 2025, concl. M. Boutron, obs. B. Poujade, RDI 2025, p. 276).
Dans cette dernière affaire, le rapporteur public avait relevé qu’« il est certainement plus logique d’estimer que les deux règles d’entrée dans le dispositif doivent avoir le même champ, c’est-à-dire uniquement les logements au sein de l’immeuble, en nombre ou en surface. L’autre argument est de nature pratique. Que faire des immeubles mixtes bureaux-logements ou commerces-logements ? Imaginons un immeuble de 2000m2 mais avec seulement quelques logements sur une petite surface. On concevrait mal de leur appliquer la règle des 30%. »
La décision du 27 août 2026 transpose ainsi, pour l’application de l’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme, la solution issue de l’arrêt du 11 février 2025.
En l’espèce, le projet comportait exactement douze logements et seulement 787 m² de surface de plancher affectée à l’habitation. Il se situait donc en dessous des deux seuils. Et il importait peu que la surface de plancher globale (comprenant un commerce et un pôle médical) dépassât les 800 m² puisque celle affectée à l’usage d’habitation était en dessous du seuil.
Pour des précisions sur les autorisations d’urbanisme, voir notamment :